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藤川太著「サラリーマンは2度破産する」
読んでてツライ本ですが、大事な事が書いてあります、ハイ。


●予算にもとづいた家計簿は「決算書」となる。一方で、目標や予算のない家計簿は、お金の日記帳のようなものと言ってもいいだろう。(p.51)

●資金計画はまず、ライフプランづくりから始まる。「いつ」「何に」「いくら」お金が必要なのか予測する。~(中略)~ライフプランから具体的な貯蓄目標が出たら、まず収入から貯蓄額を差し引く。ライフプランを実現するための大事なお金を先に取っておく。さらに固定費を引き、残ったお金をやりくり費として日々の生活に充てる。~(中略)~ライフプランの実現のためには、「余ったお金を貯蓄する家計」から「残ったお金で生活する家計」へ転換することが必要だ。(p.60)

●このように、「いつ」「なに」をするのか、将来のライフイベントについて内容とその予算額を記入する。イベントが出揃ったら、最後に各年の予算額の合計を「各年の合計(X)」欄に記入する。こうしてライフプランシートを作成すると、「いつ」「なにのために」「いくら」必要かが一目瞭然となる。(p.67)

●住宅ローンは借りることができる金額ではなく、いくらなら返せるかという基準でローン額を決めたい。この返せるローン額の計算は難しいが、今後働いて得られる所得合計の20%までを目安とすると分かりやすい。よく年収の5倍までといった目安が言われるが、実際にはあと何年働けるかによって大きく変わってくるものだ。~(中略)~返済額の目安は次ページ下の「住宅ローン返済額表」を使って概算できる。(p.80)

●これまでも住宅を購入したことがきっかけで、歯車が狂った家計を数多く見てきた。「住宅を購入する=資産を持つ」というイメージがあるが、これは購入した不動産が値上がりしない限り、ただの幻想だ。建物は確実に減価し、住宅ローンの返済が終わるころには価値がなくなっていることが多い。戸建てなら土地は残るからまだましといえるが、マンションであれば土地の割合は小さいので、コンクリートの塊を買っているようなものだ。(p.94)

●借金をして株を買う人は少ないが、家なら平気で買う。生涯賃金の多くの割合を占める大きな買い物を、よく調べもせずに決めてしまう人が多いのは、恐ろしいことだ。マイホームを持つことが夢という人は多いが、一生賃貸住宅に住むという人生もいいはずだ。家計にとって、持ち家と賃貸では経済的にどのような差が出るのか考えてみよう。(p.94)

●賃貸マンションと分譲マンションの違いは、購入後の維持費だ。賃貸マンションは家賃がかかるが、維持費は更新ごとに更新料がかかるくらいだ。一方の分譲マンションでは、住宅ローンの支払い以外にマンションなら管理費や修繕積立金、そして固定資産税・都市計画税を支払わなければならない。外壁や廊下など共用部分の修繕に修繕積立金が充てられるが、中規模修繕、大規模修繕となると積立金だけでは足りないこともある。その場合は、追加で資金を出す必要がある。また、一定の年数がたつと自室内にも不具合が出てくる。風呂や台所、トイレといった水回りを修繕するためには、数百万円単位での出費を余儀なくされる。修繕積立金はあくまで共用部分の修繕のために積み立てているものなので、自室内の修繕には使えない。(p.95)

●賃貸マンションを借り続けた方が家を買うより得、という分析になる。マンションを購入すると、資産価値もあると思われるかもしれないが、富山さんが新築マンションを購入したとしても、85歳にもなると築50年になる。そのころには、解体費用を持たなくてはならないかもしれない。それを考えると資産価値はほぼないと考えてもいいだろう。物価が下がっている時期には、なかなか「買い得」にはならない。それでも購入し、買い得に近づけるためには、できるだけ安く買うことだ。(p.98)

●交渉の結果、条件が合わないなら買うのをやめる勇気を持とう。家族が路頭に迷うかもしれないほどの大きなリスクを抱えて購入するのだから、物価が下がっているときにはシビアに購入してほしい。(p.98)

●もしも、妥当な物件が見当たらないのならば、中古物件も視野に入れて探したい。新築時の物件価格には「新築プレミアム」が乗っている。この新築プレミアムの正体は広告宣伝費や人件費などだから、購入した瞬間に剥がれてしまう。(p.99)

●販売業者が勧める住宅ローンの条件は、「購入を決めてもらう」ために設定されていると考えた方がいい。「将来の金利上昇リスクを考えて長期固定のローンを選びましょう」とアドバイスしてくれる販売業者は少ない。なぜなら、長期固定の住宅ローンは金利が高いため、返済額も高めになってしまう。月々の返済負担が重いと、誰でも購入をためらうだろう。販売業者にとっては住宅を購入してもらうことが一番であって、購入者が安心してローンを返済できるかどうかは二の次だ。また、購入する側も冷静さを失っていることが多く、「借りられる」ことに重点を置きがちだ。(p.100)

●これから稼ぎ出す収入の総額が大きいほど住宅ローンの返済能力も高くなる。したがって、返済できる金額は将来的に稼ぐ収入の総額をベースに計算した方が実態により近くなる。そこで、次のような計算式で住宅ローン額の上限の目安を計算してみよう。
   住宅ローン額の目安=年収×退職までの年数×20%
~(中略)~収入の総額に退職金を加えてもいいが、退職金は老後資金として、できるだけ手をつけずにおきたいものだ。また、若い人にとっては、数十年後に退職金が本当に出るのかが疑問だ。退職金を期待せず返済できるプランにしよう。(p.102)

●ところが、変動金利型のローンは短期の固定金利型のローンよりまだましだ。~(中略)~ところが、固定期間終了後の返済額は、その時の金利と残りの返済期間に応じて再計算される。そのため、固定期間が終了したときに金利が上がっていると、返済額が急上昇することもある。金利の上がり方によっては返済額が2倍近くになることもある。一方の変動金利型のローンであれば、5年後にいくら金利が上がっていても以前の返済額の1.25倍よりも新しい返済額が上がらないようになっている。返済額の総額を考えるとさほど差はないものの、家計の破産リスクという面で見ると変動金利の方がやさしいと言える。家計のリスクから見ると、意外かもしれないが金利が高いときに借りた住宅ローンは救いようがある。支払いが苦しくなっても、金利が低下すれば借り換えによって返済額を少なくすることができるからだ。金利が低いときに借りたローンは、借り換えで返済額が減るということは期待できない。金利は上昇するばかりで確実に家計を苦しめる。(p.107)

●今後金利はどこまで上がるかは誰にも分からない。ひょっとしたらこのまま低いかもしれない。しかし、家計の体力を考えると、少々金利が高めでも長期固定金利のローンを選ぶべきだ。長期固定金利のローンは金利が高すぎて手が出ないというのであれば、そもそも住宅のような高額商品を買うべきではない。(p.109)

●各銀行の住宅ローンの条件を比較する際には、諸費用もチェックしよう。通常は金利を横並びにして比較をするだろう。ところが、この金利には団体信用生命保険料や保証料が含まれている場合と、含まれない場合があるので注意が必要だ。一般的な銀行の住宅ローンであれば、通常は金利の中に団体信用生命保険料が含まれている。~(中略)~一方で、住宅金融公庫の融資やフラット35の金利には、団体信用生命保険料が含まれていない。そのため、別途団体信用生命保険料を支払う必要がある。したがって、一般的な住宅ローンと比較する際には、フラット35ローン金利におおむね0.3%を加えるとほぼ同条件で銀行の住宅ローンと比較できる。また、金利の中に保証料を含んでいる場合もある。~(中略)~この保証料分の上乗せ幅も、銀行によっても、契約者の属性にもよるが、0.2~0.4%程度を見ておくといいだろう。団体信用生命保険料や保証料が含まれているかどうかは、銀行に聞く方が早くて正確だ。何%含まれているか確認した上で比較しよう。(p.111)

●そうなると、貯蓄が貯まれば小まめに繰り上げ返済しようと考えるだろう。ところが、一般的には繰り上げ返済をする際には手数料を取られる。この手数料が高いと貯蓄をまとめて繰り上げ返済した方が得になる。退職前に返済を終えるために繰り上げ返済を積極的にしていく覚悟であれば、繰り上げ返済手数料もチェック項目に入れておこう。(p.114)

●ただ、これから金利上昇すれば、低金利の長期固定金利で借りている人であれば、金利上昇により預金金利の方が住宅ローン金利よりも高いということになるかもしれない。そうなれば、繰り上げ返済などせずにそのまま運用しておいた方がいい。繰り上げ返済が好きな人は多いが、繰り上げ返済は手元資金を減らす。教育資金などのライフイベント資金を考えると、むやみに繰り上げ返済することは危険だ。(p.114)

●副業をした場合、気になるのが税金のことだろう。趣味程度の副業であれば「雑所得」扱いとなり、所得が20万円以下なら確定申告は不要だ。つまり税金がかからない。副業を禁止している会社でも、雑所得程度の副業であればバレる心配もないだろう。ネットオークションで不用品を売ったり、ちょっとしたものを仕入れてきてインターネットで売るなど、空き時間を生かして気軽にやってみてはいかがだろう。(p.158)

●では、妻を、下の子どもが小学校3年になったらパートに出て夫の扶養の範囲内で年100万円稼ぎ、子どもが大学を卒業する57歳まで働く、という設定にしてみよう。そうすると、一気に金融資産残高のラインが上向きになり、破産の危機が遠のくのだ。わずかであっても、妻の収入が家計に与える影響は非常に大きいことがお分かりだろうか。妻が働くメリットはそれだけではない。核家族は夫にリスクが集中することが最大の欠点だ。不透明な時代だからこそ、夫だけでなく妻も頑張って2馬力で稼ぐ家計は安定度が高く、リスクに強い。(p.162)

●フロー型運用の王道は不動産投資だ。ロバート・キヨサキ氏が『金持ち父さん 貧乏父さん』(筑摩書房)というベストセラーを発表して以来、サラリーマン大家さんが急激に増えた。(p.198)

●不動産投資は株式投資のように値上がり益を狙うことも可能だが、何といっても安定した家賃収入が得られることがメリットだ。また、株を買うから銀行に融資してくれと言っても普通は無理だが、不動産に投資する際には銀行は融資をしてくれる。だから、数百万円の自己資金で数千万円、ときには1億円以上の物件を買うことができることもある。こんなにレバレッジの利く投資手段はあまりない。(p.198)

●とはいえ、そんなに甘いものではない。不動産投資で失敗する人もたくさんいる。その代表例は、新築ワンルームマンションへの投資だ。こうした物件は広告宣伝費や、勧誘に費用がかかっており価格が割高なケースが多い。受け取る家賃から管理費・修繕積立金、住宅ローン返済額、固定資産税・都市計画税を差し引くと、お金が残らないどころかマイナスというケースもある。(p.199)
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